Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova RS izmenjen je dosadašnji postupak upisa prava na nepokretnostima koji je propisivao Zakon o državnom premeru i katastru RS. Građani će imati mogućnost da podnesu zahtev katastru nepokretnosti u papirnoj formi do 31.12.2020. godine. Nakon toga korespondencija sa katastrom se digitalizuje i u najvećoj meri odvija posredstvom Javnih beležnika.

Osim navedenog, ovde ćemo izneti nekoliko praktičnih napomena koje građani treba da imaju u vidu, dok za ostala pitanja predlažemo obraćanje advokatu.

Svi postupci upisa prava pred katastrom nepokretnosti, započeti pre stupanja na snagu Zakona o  postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova RS odnosno zahtevi primljeni do 07.06.2018. godine okončaće se u skladu sa do sada važećim pravilima odnosno po odredbama Zakona o državnom premeru i katastru RS.

Zahtevi primljeni od 08.06.2018. godine rešavaće se u skladu sa odredbama prethodnog odnosno novog zakona u zavisnosti od dve okolnosti:

• Ukoliko je zahtev za upis prava podnet uz odluku suda ili drugog državnog organa odnosno imaoca javnih ovlašćenja, koja je doneta pre stupanja na snagu novog zakona, postupak se odvija po odredbama Zakona o državnom premeru i katastru RS. Sve navedeno važi i za privatne isprave (ugovore priložene uz zahtev za upis prava) koje su overene od strane suda, odnosno koje nisu overene od strane Javnih beležnika u skladu sa Zakonom o javnom beležništvu RS, i relevantnim odredbama Zakonom o prometu nepokretnosti RS i sl.
• Ukoliko je zahtev za upis prava podnet uz odluku suda ili drugog nadležnog organa, koja je doneta nakon stupanja na snagu Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova RS, postupak se odvija po njegovim odredbama. Kao i u prethodnom slučaju, ukoliko je zahtev podnet uz privatne isprave koje su overene od strane Javnih beležnika u skladu sa Zakonom o javnom beležništvu RS postupak se odvija po odredbama novog zakona.

U Listu nepokretnosti više se neće upisivati državina na nepokretnosti (objektu, posebnom delu i sl). Ukoliko do dana 01.05.2028. godine, lica koja su već upisana kao držaoci objekta, ne steknu pravo svojine, nadležna služba za katastar nepokretnosti po službenoj dužnosti će brisati njihovo svojstvo držaoca.

Ukoliko se overava ugovor o kupoprodaji kod Javnog beležnika odnosno ukoliko isti sprovodi ostavinski postupak ili ako se overava založna izjava i sl. treba imati u vidu sledeće:

• Javni beležnik po službenoj dužnosti u roku od 24 h dostavlja katastru nepokretnosti jedan primerak ugovora ili ostavinskog rešenja (koji se prethodno digitalizuje – skenira i overava elektronskim potpisom) putem tzv. elektronskog šaltera.
• Ukoliko se radi, na primer o overi (solemnizaciji) ugovora o prometu nepokretnostiu kod Javnog beležnika, potrebno je dostaviti i sve isprave kojima se dokazuje sticanje prava počev od prodavca pa sve do lica upisanog u katastru kao vlasnik nepokretnosti (ukoliko je prodavac tzv. vanknjižni vlasnik). Bez pravnog sleda Javni beležnik neće overiti ugovor.
• Ukoliko je reč o ostavinskom postupku, Javni beležnik je dužan da donese rešenje o nasleđivnaju i dostavi isto katastru nepokretnosti bez dostavljanja ostalih isprava kojima se dokazuje pravni sled od ostavioca do lica upisanog kao vlasnik nepokretnosti koja se nasleđuje (ponovo pod pretpostavkom da se radi o različitim licima). Usled navedenog, preporučljivo je pribaviti dokumentaciju kojom se dokazuje pravni sled i istu dostaviti Javnom beležniku prilikom pokretanja ostavinskog postupka.
• Kada je reč o hipoteci na objektu u izgradnji, isprave potrebne za overu založne izjave ili ugovora o hipoteci dostavljaju se Javnom beležniku (Rešenje o građevinskoj dozvoli i sl.) koji katastru dalje dostavlja samo založnu izjavu ili ugovor o hipotci bez dokazivanja pravnog sleda.

Svi zahtevi koji se odnose na istu nepokretnost rešavaju se redosledom kojim su prmljeni u katastru, a  izuzetak postoji u situaciji kada se upisuju zabeležbe u vezi već upisane hipoteke odnosno ukoliko je pokrenut postupak brisanja (ispisa) ranije upisane zabeležbe.

Objekti u izgradnji upisuju se uz prefiks „predbeležen“ a površina objekta kao projektovana, na osnovu pravosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i potvrde o prijavi radova. Redovno predbeležba predstavlja uslovan ili oročen upis (mora se opravdati u roku od 3 meseca, bilo protekom ugovorenog roka ili ispunjenjem ugovorenog uslova). Navedena predbeležba objekta u izgradnji nije oročena i opravdava se upisom objekta odnosno njegovih posebnih delova na osnovu pravosnažne upotrebne dozvole i elaborata geodetskih radova. Prenos prava svojine u opisanoj situaciji (na objektu odnosno posebnim delovima objekata u izgradnji) može se vršiti na osnovu ugovora o prenosu prava svojine koji mora biti u svemu podoban za redovan upis (sadržati sve bitne elemente, uključujući i clausul-u intabulandi – dozvolu za upis).

Novim zakonom pored ostalog je uvedeno i pravilo upisa zajedničke imovine bračnih supružnika. Naime, ukoliko u ugovoru jedan od supružnika ima svojstvo kupca, pravo na nepokretnosti upisuje se u korist oba supružnika i to po službenoj dužnosti, osim ako supružnici dostave izjavu da se radi o posebnoj imovini jednog od njih (kupca). Navedena izjava mora biti sačinjena u formi javnobeležničkog zapisa ili solemnizovane privatne isprave i može se priložiti u posebnom dokumentu ili može biti sastavni deo ugovora. Ukoliko nije dostavljen izvod iz matične knjige venčanih katastar će isti pribaviti po službenoj dužnosti, s tim da u tom slučaju odnosno ukoliko utvrdi da kupac ima supružnika, upisuje ovu činjenicu i naplaćuje republičku administrativnu taksu u iznosu od 5.000,00 rsd. U situaciji kada je jedan supružnik već upisan kao vlasnik, supružnici mogu tražiti upis zajedničke svojine, u kom slučaju se republička administrativna taksa naplaćuje u iznosu od 300,00 rsd. Katastar nepokretnosti po pravilu sve odluke i naloge za uplatu administrativnih taksi dostavlja na adrese stranaka, dok Javne beležnike upoznaje sa istima samo u formi obaveštenja.

Što se tiče prijava za porez na imovinu, prenos apsolutnih prava, kapitalnu dobit i sl., građani mogu dostaviti svu nephodnu dokumentaciju Javnim beležnicima i tražiti da oni podnesu prijave nadležnim organima ili mogu zahtevati da iste podnesu sami, o čemu Javni beležnik sačinjava napomenu. Ukoliko se odluče za drugu mogućnost, Javni beležnik svakako ima obavezu upoznavanja nadležnih organa sa nastankom poreskih obaveza.

U ovom tekstu izložili smo samo pojedine odredbe novog zakona uz oslonac na uputstvo za postupanje službama za katastar nepokrenosti izdato od strane Republičkog geodetskog zavoda, a koje mogu imati praktični značaj za građane. Sva rešenja novog zakona u manjoj meri pojednostavljuju postupak upisa i pružaju dodatnu pravnu sigurnost. Međutim, građani će i dalje imati obavezu pribavljanja velikog broja dokumentacije koju će morati da umnožavaju (izrađuju overene kopije) zbog potreba postupanja Javnih beležnika u skladu sa novim zakonom, što će pored novih usluga koje beležnici pružaju (dostavljanje isprava katastru, digitalizacija isprava i sl.) kao i troškova za njihov rad i administrativnih taksi, dodatno finansijski opteretiti građane.

Advokat Zoran D. Galić